חיוב במעמ עסקאות מקרקעין 

חבות במע"מ בנוגע למקרקעין.

חוק מע"מ חוקק ב – 1975 , תחולתו מיום 1.1.76, חוק מע"מ מטיל חבות במס על הערך המוסף שנצמח בכל עסקה ועסקה. המס מוטל על מלוא התמורה, מבלי להתחשב בעלויות שהיו למוכר בגין רכישת הנכס וזאת כאשר לא כל העלויות חבות במע"מ, הואיל ולא כל ההוצאות ברכישה חייבות במע"מ, כי לא כל מה שהוצא בגין הרכישה נחשב ל"עיסקה". בסעיף 1 לחוק מע"מ מוגדרת "עיסקה" : עסקה – מי שמוכר נכס או נותן שירות במהלך העסקים, חייב במע"מ בגין מכירת הנכס. מהו עסק? ישנם מבחנים בהתאם למבחנים בפקודת מס ההכנסה: 1. טיב הנכס – האם לנכס יש מרכיבים מסחריים או הוניים, למשל דירת מגורים: יש לה מרכיב הוני, אולם חנות יש לה טיב מסחרי. 2) תדירות והיקף – כמה פעמים עשו את העסקה וכמה יעשו אותה בעתיד? 3) מומחיות ובקיאות – עד כמה יש לאותו מוכר למשל קבלן שמוכר דירות, נגיעה לענף המקרקעין. 4) תקופת ההחזקה בנכס – ככל שהמוכר מחזיק בנכס במשך שנים רבות לא ניתן לייחס לו את האימרה "במהלך העסקים", 5) ארגון העסק –קבלן שמוכר 100 דירות לקונים שונים, יש לו מנגנון ויש ארגון. 6) מימון – משכנתא לטווח ארוך לעומת הלוואות קצרות מועד. כאשר הלוואה קצרת מועד לצורך אותה עסקה מעידה על עסק. 7) מבחן הנסיבות של העסקה – בוחנים : כיצד הגיע העסק ליד המוכר, מיהו המוכר, האם נרשם העוסק במע"מ או לא.

לגבי ניכוי מס תשומות – אם קבלן קונה מאדם פרטי, הקבלן ישלם מע"מ על מלוא התמורה.

לגבי ציוד- הציוד הוא נכס ששימש או משמש או נועד לשמש בעסקיו של העוסק.

מס תשומות- הינו מע"מ ששולם בידי העוסק והוטל על קניות או שירותים שניתנו לעסק וזאת לצורך עסקו או לשימוש בעסקו של העוסק, וזאת בניגוד למע"מ עסקאות המשולם בידי הלקוחות של העסק.

מע"מ תשומות – ניתן לנכות אך ורק על הוצאות שהוצאו לצורכי העסק, ובלבד שבידי העוסק המבקש לנכות תשומות, חשבונית מס כדין.

מבחינים בין שני סוגי תשומות:

1)      תשומות על ציוד ונכסים קבועים הנוגעות לרכישת מבנה וציוד קבוע של הנכס שאינם מיועדים למכירה במהלך הפעילות הרגילה של הנכס למשל: רכישת מבנה או קרקע לעסק, הקמת מבנה רכישת מכונות וכו',

2)      תשומות על רכישות שוטפות של העסק – כגון רכישת מלאי סחורות לצורך מכירתן בעסק והוצאות על שירותים הניתנים לעסק כגון מים, חשמל טלפון וכו'.

עקרון ההקבלה – מקום שבו נוכה מס התשומות, המכירה תהיה מחוייבת במס. מקום שלא נוכה מס תשומות – המכירה תהיה פטורה ממס.   

מכירת מקרקעין בידי מי שאין עיסוקו במקרקעין כאשר בצד השני יש לי או עוסק או מלכ"ר או מוסד כספי :

כאשר העסקה היא בין אדם פרטי לבין אדם פרטי – העסקה לא חייבת במע"מ .

כאשר נשוא העסקה הוא מקרקעין – עיסקה היא כל דבר , מכר, הפקעה השכרה ועוד.

כאשר עיריה מפקיעה קרקע מאדם פרטי בתמורה : העניין עומד בהגדרת מכר בחוק מע"מ,

כאשר יש עסקת חליפין – בין העיריה לאדם הפרטי, כאן כבר יש שתי עסקאות, הראשונה הפקעה השנייה מכירת המקרקעין על ידי העיריה.

כאשר העיריה הפקיעה מקרקעין מעוסק, למרות שאותו עוסק אינו עוסק מובהק במקרקעין – זו עסקה.

כאשר העיריה מכרה מקרקעין לעוסק – שהמקרקעין ישמשו בעסק שלו – יכול להיות שיהיה חיוב פעמיים במע"מ

כל העסקאות לעיל חייבות במע"מ, למרות שמעורב בהן צד פרטי ומלכ"ר שהוא העיריה.

על מי חל המע"מ? בחוק מע"מ נקבע שמי שחייב במס הוא המוכר, אולם לשר האוצר ניתנה בחוק אפשרות לקבוע חייבים אחרים במע"מ, כאשר חברה קנתה מאדם פרטי, היא זו שחייבת במע"מ, היא מוציאה חשבונית עצמית , היינו רושמת חשבונית לפקודת עצמה, ומקזזת את המס ל – 0..

עו"ד צביה חן בת חיים.

אשקלון.